利回り
利回りとは投資した金額に対して得る収益の割合のことです
不動産投資の場合は表面利回りと実質利回りという言葉を使います
表面利回りとは
下記の計算式が表面利回り計算です
計算式
(年家賃収入÷物件価格)×100=表面利回り
これは物件資料を取り寄せる前に
簡易的にどのくらいの収益を得て回収できるか等の
確認をする際に表面利回りを基準にしたりします
実質利回りとは
物件購入後、実際にかかる支出を全て含めた利回りです
主に固定資産税、火災保険、修繕積立金、管理費等です
下記が実質利回りの計算式です
計算式
{(年家賃収入−年間支出)÷物件価格}×100=実質利回り
これは実際に運用していく上でかなり重要な部分です
この実質利回りで物件購入も判断した方がいいです
北海道は特に雪国なのでロードヒーティング等の維持費が
尋常じゃない金額になったりします
なので一概に表面が13%だけども実質で見たら8%
みたいなことはよくあるので、うわべの部分のみで
判断しないように気を付けてください
この計算式と2単語を頭にいれておけば
交渉がスムーズになったり
利回りが購入の基準となっている方は
必ず必須で覚えたほうがいいです
キャピタルゲイン、インカムゲイン
キャピタルゲインとは
簡単言うと売買利益です
単発で得る利益です
1,000万で仕入れした物を1,500万で売却する
ここに500万の利益が発生します
資産の価値は上下します
その差を狙い売却していくやり方です
単発ですが比較的に大きい利益を得るケースが多いです
インカムゲインとは
簡単に言うと保有利益です
毎月発生するお家賃や株式の配当なんかもインカムゲインです
よく不労所得という言葉がありますが
インカムゲインはそれに該当します
長期的に安定した利益を得たい方は
インカムゲイン投資をおススメいたします
イールドギャップ
こちらも投資判断の基準のひとつです
表面利回りと借入金利の差のことをイールドギャップといいます
計算式
表面利回り−借入金利=イールドギャップ
表面利回り9%に対して借入金利が3%
するとイールドギャップが6%
イールドギャップのパーセンテージが
高くなるばなるほど
安定経営に繋がります
指値
指値(さしね)
これは値下げ交渉のことです
3,000万の物件に対して1,000万指値した
みたいな使い方をよくします
この言葉は不動産会社さんや大家さん同士でしか
使わないでしょう(笑)
返済比率
家賃収入に対して金融機関への返済額が
どのくらいしめているのかを示す割合のことです
計算式
返済額÷家賃収入×100
個人的に返済比率が60%以上だと危険だと思います
最低でも50%以下で回すのがおススメです
返済比率が高いと空室や修繕、その他経費も
あるので融資を引く際、
返済比率がどうかをしっかり考えながら
借入してください
レバレッジ
不動産投資においてのレバレッジとは主に銀行借入のことです
他人資本で投資をするので元手が1,000万しかなくても
9,000万借入して1億の物件を購入出来たりします
自己資本に対して10倍の投資ができてます
要は借入=レバレッジ
と思って頂いて大丈夫です
なのでレバレッジをかけて投資する際は
イールドギャップや返済比率等をしっかり
考え出口戦略まで計画して投資することをお勧めします
所有権、借地権
所有権とは
土地に対する権利のことです
所有権だと全て自分の資産になります
一般的に不動産投資をする上では
所有権の土地を購入して所有権登記を司法書士さんに
お願いして移転してもらいます
借地権とは
簡単に言うと第3者の土地をお借りして
そこに物件を建てたりするケースがあります
その際、賃貸契約と似ていて権利金とか保証金が
発生したりするので基本的に不動産投資をする上では
借地権の物件とかはあまりお勧めいたしません
瑕疵担保責任
瑕疵とは目視で気づかないような欠陥ことです
内部腐食や雨漏り、害虫の被害等が瑕疵として該当します
瑕疵担保責任とはそういった瑕疵が見つかった際に
一定期間内であれば保証し、
購入後のトラブルを防ぐために設けます
また瑕疵担保責任免責といった物件がよくあります
これは反対に引き渡し後は一切の保証をしないということです
なので価格が安かったり築古物件に多いです
リフォーム経験が無かったり知り合い業者さんがいないうちは
瑕疵担保責任免責物件はあまりお勧めいたしません
抵当権、根抵当権
抵当権とは
物件購入時、銀行等に借入があった場合そのお金が返ってこないと
銀行も困るので担保を付ける必要があります
そこで購入した物件に対して抵当権という名の担保を付けます
返済が滞ったりした際に抵当権が実行され、その物件が
競売にかけられたりしてしまいます
実質返済終了までは自分の資産と思わない方がいいです
根抵当権とは
抵当権は1つの債権に対して抵当権をつけるのですが
複数の債権をまとめて設定できるのが根抵当権です
まとめ
これだけ抑えておけば物件購入時に困ることは少ないと思います
誰にでもわかるように簡単に説明していますので、
さらに深堀して調べてみるのもいいと思います(^^)/