少し嫌な題名になってしまいましたが今市場に出回っている物件を
普通に買うと儲からないよという話です
僕がやっている不動産投資は初めから融資をがんがん引いて棟数を増やして
一気にCFを増加させていくやり方とは異なります
堅実に小さい物件を買い進めていき10年20年で
積み上げてきた資産を担保にレバレッジをかけて
不動産投資をしていこうという考えです
不動産投資もいろいろなやり方があるのでレバレッジをかけて
ガンガンやりたい人は僕の記事はさほど
参考にならないと思います（笑）
まず最低1000万は頭金を用意してください
僕の不動産投資はローリスクローリターンの積み重ねです
なぜ1000万用意するのかの理由について説明します
700万ほどを投入し3000万前後の物件を狙ってください
築20年前後の木造アパートがいいです
残り300万は何かあったときにとっておいてください
- 3000万前後の物件が市場に多く出ているいいしやすい
- 築年数的にも指値できる材料が豊富
- 購入後、規模が小さいので管理が行き届きやすい
- 退去するたびにリフォームが必要になることが多いがそこで不動産投資をする上でかかる費用の感覚をつかめる
- 出口でもこの金額帯は売りやすい
といった理由でこの価格帯の物件を狙うのがいいです
どのくらいの利回りが理想？
結論、表面で18％は欲しいです
例えばざっくりの計算です
3000万円のアパート物件
満室想定家賃45万円
物件購入時諸経費10％で計算して700万頭金入れます
そうすると
2600万融資額15年固定金利2.5％このくらいがリアルかと
17.4万がローン返済なので27.6万手残りがあります
そこから管理費固定資産税初年度は不動産取得税その他細かい経費を
考えても20万前後は残ると思います
返済比率も38％なので安全圏ですね（戸数にもよりますが）
投資家の皆さん平均返済比率50％～60％で
借入されている方が多いのかと思いますが
正直僕的に60％まで行くと怖いです
話は戻りますが、このくらいの利回りで
購入出来たら年間240万前後貯めれます
自己資金利回り（頭金を入れた分の回収率）
700万の頭金に対して自己資金利回り34％なので
3年の保有で自己資金分はペイ出来ます
こうなると3年間で700万以上が貯まるので
そこからまた物件を購入致します
個人的には3棟目位まではこの買い進め方を
繰り返していくのがローリスクで安全です
4棟目には不動産投資の感覚をつかめていると思います
実際の市場出ている物件は？
僕マロニエは札幌に住んでいるので
札幌の物件を中心に買い進めています
上記では簡単に18％と言っていますが
18％の物件はそうそうありません
あったとしても築年数がえぐすぎたり
かなりリフォームを入れなければならない
そんな物件ばかりです
なので基本的に僕はこうします
12％前後の物件を指値して強制的に
18％の物件を作り上げます
この作業は楽ではないです
100件電話して1件指値が通れば御の字です
ここは根性で頑張ってください
楽にいいものが手に入るわけがないのです
なぜ指値が通るのか
色んな要因がありますが僕が売ってもらった時の理由はこうでした
- 終活で手放したかった、値段よりある程度まとまった現金がすぐ欲しかった
- 相続で回ってきたから早く手放したい、管理できないから
こんな感じでした
他にも指値が通る理由は沢山あると思うのですがどちらにしても
大幅な指値が通るケースはかなり少ないです（実証済み）
まとめ
今回の記事、参考になりましたでしょうか
数打てばいつか当たると思って根気よく物件を探してみてください
結果自分の満足いく物件を購入できるのが1番いいので
利回りは1つの指標にして、素敵な物件ゲットしてください(^^♪
